INDEMNITÉ D’ÉVICTION
L’indemnité d’éviction se décline en une indemnité principale, correspondant à la valeur du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail, et en plusieurs indemnités accessoires. Sur ce principe, l’on distingue deux types d’indemnité d’éviction, l’indemnité d’éviction dite de remplacement ou l’indemnité dite de transfert.
D’après l’article L 145-14 du Code de Commerce :
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
NOS MÉTHODES D’ANALYSE
Méthode par comparaison
Cette méthode repose sur l’analyse de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé.
Méthode des ratios professionnels
Cette méthode consiste à reconstituer un chiffre d’affaire théorique sur lequel l’expert vient appliquer un taux d’effort en fonction des caractéristiques du bien.
Méthodes de valorisation de fonds de commerce
Ces méthodes visent à définir la valeur d’un fonds de commerce soit à partir d’une approche par la rentabilité, soit à partir du chiffre d’affaires annuel. La méthode par la rentabilité consiste à appliquer un coefficient à l’excédent brut d’exploitation (EBE) corrigé et pondéré sur les trois dernières années, pour définir la valeur du fonds de commerce. La méthode par le chiffre d’affaires consiste à appliquer un pourcentage constaté sur le marché pour la même activité sur le chiffre d’affaires moyen pondéré des trois dernières années.
Types de biens expertisés
IMMOBILIER COMMERCIAL
Commerce, Pieds d’immeuble, Parc d’activité commercial, Retail Park, Centre commercial…
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Bureau, Locaux d’activité, Locaux mixtes, Entrepôt, Usine, Logistique, Messagerie…
IMMOBILIER DE LOISIRS
Hôtel, Résidence de vacances, Cinéma, Théâtre, Cabaret, Bowling, Golf…
IMMOBILIER SPÉCIALISÉ
Santé : Hôpital, Clinique privée en Médecine, Chirurgie et Obstétrique (MCO), Clinique de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR), EHPAD
Résidence de Services : Résidence étudiante, Résidence séniors…