Valeur locative de marché

Selon la Charte de l’Expertise :

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise.

Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.

La valeur locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :
– la libre volonté du locataire et du propriétaire ;
– la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré ;
– la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ;
– la présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats ;
– l’absence de facteurs de convenance personnelle ;
– une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.

Valeur locative de renouvellement

D’après l’article L 145-33 du Code de Commerce :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

D’après les articles L 145-34 et L 145-36 du Code de Commerce, les loyers des baux renouvelés sont plafonnés sauf :

• si une modification notable des caractéristiques des éléments prévus au 1° à 4° de l’article L. 145-33 est intervenu en cours de bail,
• si la durée du bail actuel est supérieure à 9 ans,
• si la durée du bail actuel a excédé 12 ans par l’effet de la tacite reconduction,
• si les locaux sont des terrains, des locaux monovalents ou des bureaux.