VALEUR VÉNALE
La valeur vénale est le prix que l’on peut espérer obtenir d’un bien immobilier en cas de revente.
DÉFINITION
Selon la Charte de l’Expertise :
La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
NOS MÉTHODES D’ANALYSE
Méthode par comparaison
Cette méthode repose sur l’analyse de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé.
Méthodes par le revenu
Il existe deux méthodes par le revenu, la capitalisation et l’actualisation (DCF). Elle repose sur la relation entre le taux de rendement requis par un investisseur et le revenu net produit par un bien immobilier.
Méthode dite du bilan promoteur
La méthode du bilan promoteur est utilisé pour les biens ayant un potentiel de développement ou les terrains vacants. Elle repose sur l’évaluation des recettes théoriques attendues par le promoteur auxquelles il convient de déduire les coûts de construction, pour obtenir la valeur du bien expertisé.
Méthode par le coût de remplacement
Cette méthode consiste à évaluer tous les coûts liés à la construction d’un immeuble neuf équivalent, puis à déduire une dépréciation pour vétusté. Cette méthode peut être utilisée lorsque les méthodes par comparaison, par le revenu et du bilan promoteur ne peuvent être utilisées, en raison du caractère spécifique du bien.
Méthode dite par sol et construction
Cette méthode implique des estimations distinctes de la valeur du ou des bâtiments et du terrain.
Méthode des ratios professionnels
Cette méthode consiste à reconstituer un chiffre d’affaire théorique sur lequel l’expert vient appliquer un taux d’effort en fonction des caractéristiques du bien.
Types de biens expertisés
IMMOBILIER COMMERCIAL
Commerce, Pieds d’immeuble, Parc d’activité commercial, Retail Park, Centre commercial…
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Bureau, Locaux d’activité, Locaux mixtes, Entrepôt, Usine, Logistique, Messagerie…
IMMOBILIER D’HABITATION
Appartement, Maison, Hôtel particulier, Villa, Bien d’exception…
IMMOBILIER DE LOISIRS
Hôtel, Résidence de vacances, Cinéma, Théâtre, Cabaret, Bowling, Golf…
IMMOBILIER SPÉCIALISÉ
Santé : Hôpital, Clinique privée en Médecine, Chirurgie et Obstétrique (MCO), Clinique de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR), EHPAD
Résidence de Services : Résidence étudiante, Résidence séniors…
FONCIER
Terrain non constructible, Terrain constructible, Terrain encombré, Friche, Tréfonds…